快彩APP:现场丨聂梅生:2019中国房地产业的迭代-深圳最新新闻

                                                                                        快彩APP:现场丨聂梅生:2019中国房地产业的迭代-深圳最新新闻

                                                                                        快彩APP
                                                                                         

                                                                                        【国奥绝杀塔吉克斯坦】

                                                                                        多种物业形态需要新的架构π,原来的架构是什么⌒⊙⊙?比如我买一块地产我必须问政府要一块地⌒♀⊙,能卖商品房就卖□﹡,否则商品这部分融入不了﹡,我搞产业园∵△⊙,我也得先把商品房卖出去﹡,尤其搞养老∵∵﹡,因为我在养老这块涉及比较深〇,那么也千方百计的我得把房子卖了∴,我不卖这个房子肯定得赔钱♀,正是因为这么一个情况〇π,国家限售令一到不许卖这个▽⊿〇,不许卖那个∴△,最近我觉得这件事也是一个博弈∵∴∟,很多楼盘有产业地产、有商品房△┊,有这个、有哪个◇π﹡,一旦你有一块卖不动了♂﹡,现金回不来了﹡π,你现金流就断了⊿♀,但是房地产开发企业的资负债率是很高的↑↑,80%以上是常态▽□,一旦有一个盘出事整个资金链中断⊙┊,所以到年底的时候确实会有一些比较大的房企会出现问题⊿♂。所以我认为2019年房地产的大势接近了一个临界点┊⌒π,需要翻篇⊙◇◇,翻篇以后应该是更加健康∟?π,从量变到质变♀。

                                                                                        一个是人们要求更长的寿命和更大积累的财富⊙,财富积累不完全是房子⊙,可能还有其他的金融资产等等⊙,其他的财富积累和可持续健康的生活⌒┊,这是从需求侧创造出来的趋势﹡。

                                                                                        第二房地产行业已经步入了理性回归▽﹡⊙,上面是楼市和股市滚动信誉的曲线▽〇,这个蓝线可以看到这个股市在上头〇▽﹡,尤其2007年高很多π⊙☆,2008天华尔街金融风暴一下全下来了□♂┊,然后刺激经济4万亿及很多进入了楼市∟,2009年楼市的市盈率已经大大高于股市♂,后来一直是在股市的上头⊙▽☆,但是从2017年以后?,在股市平均市盈率的下面⊙,也就是说它已经步入了理性回归♀,从经济的层面来看⊙◇〇。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        数字舒适社区是存量资产的异军突起的抓手▽π∴,数字社区的分会半年切入了博鳌平台?,得到了支持┊┊◇,也获得了精瑞人居奖△△♀,这里面有获金奖的中铁任之智慧养老﹡∟⊙,这是数字社区的一种┊。另外有Smart Life System▽??,他中间这一块儿是包含了智慧社区当中我们物业这一块儿┊∵▽,也就是传统有边界的社区的东西〇,同时又链接了一部分属于智慧家居的♂◇△。还有产业互联网的部分♂⌒△,我们淘宝、美团这些全部并在一起◇☆?,这样子一个社区的平台♂﹡☆,能够从家里面走到小区、走到小区外△♂,无边界的△▽,全都连起来〇∟,也是我们的一个范例♀。当然我们有物联网数据的△♂♀,大数据和物联网这一块儿和我们就是做大数据的∟﹡△,Talkingdata获奖了π,数字社区的创新也是层出不穷☆⊿⊿。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        但是我们到这个节点☆,这个时候企业盈利是很难的⊙,因为消费观念变化了☆,变成了品质简约消费阶段⌒⊙,不一定是品牌□∵,是品质▽∵?,回归理性◇∵♂,追求品质化??,个性化⊙,对我们提出新的挑战□,我们到底盖什么房子⌒▽▽,还那么容易卖吗□??是萝卜快了不洗泥可以卖出去吗┊?♀?恐怕不是∴,因为我们的人均收入已经达到了1万〇┊π,大于1万的时候就是这个情况〇,所以看2019年十大趋势我都看不懂▽☆↑,什么是本真消费什么是土而不凡∵,双线生活等等﹡,这是2019年的十大消费趋势我们可能都看不懂┊π,但它确实是∟∴┊。

                                                                                        第二⌒↑,供给侧∟▽▽,最核心的逻辑在于技术个性带来整个供给侧改革┊,从而次进科技进步♂∵┊,会从供给侧带来新的趋势﹡,第一共享经济☆☆,第二更智能的系统♂△,第三互联互通的世界◇?,它的分析是有道理的┊♂。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        以互联网的智慧家居〇,这块我觉得是比较成熟的﹡♀。我们看一下远大住工模块式建筑就是属于制造端∴△⊙,这一块儿的物联网π↑∵,它恰恰是把绿色节能无建筑垃圾♂⊿▽,生态环境这些事情融合在真正造车式的造房♂♂⌒,等会儿也会介绍□⊙〇,使工作量减少了99%∴∵♀,我到现场看过∵,印象很深∵?┊,就下面这些房子△。清华大学建筑学院他选择了一个特别贫困的农村⌒?┊,建筑学院在那里搞数字化♂▽♂,我说你们怎么找了个这么穷的地方♂♂☆,他们在那里搞了一个三维数字建模∴,它是一个可开启的⊙⊿◇,它是一个农村民宿的旅游∴π♀,它可以打开?♀,打开以后就是一个漂亮的舞台☆⊙△,建造速度非常快?↑⊙,他就是用数字化来做的♂∵。同时在这个村里做了砌砖机器人◇,能砌出各种各样的机器人﹡〇?。我觉得如果一个贫困的农村♀◇,窑洞、山区都可以数字化▽┊,我们有什么不可以的☆,这里面我也引用一句话◇,在这样一个变革的形势之下↑⌒☆,我消灭你和你无关∴♀∟。

                                                                                        最后♂♂△,让我们回到这两句话△,邓小平同志讲的发展是硬道理☆⌒▽,科技是第一生产力△,谢谢大家∵⌒△。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        人口红利这个事的看法是不一样的□♀,我是比较重视数据和拐点的▽,中国的人口绿线的增长是到2020年拐弯□↑┊,我们还能按照这个曲线的最上面的这一条线⊿π◇,继续按照这个绿线继续涨吗﹡?这已经不可能了?∵,这是联合国给我们的高方案﹡☆?,第一方案是我们不希望要的♂,但是我们恰恰走了这个方案□┊,也就是无变化方案∴∟,到2020年我们没有什么太大的变动⊙,我们的人口就是这样下降的∵△,这个对我们是有挑战的⊙,这个是一件事情⊿。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        2018年中国的互联网经济对GDP的贡献率超过四分之一☆π,和房地产差不多∟♂△,一样的◇∴。2018年我国的互联网经济的规模是16万亿♂∴﹡,它的基础部分是7万亿△,和其他的传统经济有一个融合┊∟,融合部分是9万多亿∴▽,占到我们当年GDP比重的18.25♀◇↑,这是2018年?﹡∟,互联网+这一块儿是不容小觑的□♀┊,它对产品和服务业上下游产业的拉动⌒,间接的经济贡献增长是9万亿∴┊⌒,占GDP比重10.3☆∴,这两个加在一起的贡献达到了28.56□,一点都不比房地产少▽∵┊,人家10年☆,我们是25年﹡〇,我们前十年我老觉得我2001到2010年绝对是房地产的黄金时代◇∴,绝对是中国经济发展的驱动力﹡□⊙,但是看看□△,看看互联网⊙,看看十年来中国网民的数量和普及率∟▽,到2018年中国的网民达到了8.29亿♂,中国的普及率接近60%□☆┊,我们才14亿人口⊙⊿,加上老的小的不会玩的剩下的还有8亿多↑⌒△,普及率这么高的情况下是不是也到了一个瓶颈⊙♂,到了一个需要考虑的﹡﹡。

                                                                                        我们再看一下第三个变化的因素﹡∟,就是2017年中国的服务业的增加值在GDP当中的占比超过50%◇∵↑,这个静悄悄的来临⊿↑⌒。2017年到了这个节点⊿,确实是我们的服务业在这儿﹡↑☆,工业+农业加在一起等于服务业的50%┊,这个时候也是翻篇的时候↑?↑,现在进入了后工业化时代∟⌒π,后工业化时代是信息文明、生态文明、人工智能的时代π⌒,所以看一下2018年各个地方第三产业增加值的占比?,北京占到81π∴◇,第二是广州71∵,上海是65♂,所以从国外对中国经济的分析∴∴,对中国城市来说认为最健康的是北京的经济结构最健康♀∵,确实是不怎么依靠房地产?∴,人家第三产业占到81↑☆∵,东北老工业基地很困难⊿⌒,产能过剩∴⊿,转型不了∵,但是有两个是例外⌒∵,一个是大连一个是长春↑,长春为什么可以〇?因为它的第三产业占到47%◇,这是2018年▽∟┊,这是大连占到52%┊,所以这里面可以看到∴,我们原来说的北上广深这个排行榜不是这么一回事┊∴,要重新想想这个事∴△∴,确实变了☆♀△。

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        变了以后经济结构性变化有什么其实?△?我觉得我拍脑袋可能想不出来♂♀,我就引了一下淡马锡中国区总裁的一个分析♀☆♀,我挺同意的分析▽□□,他认为从新加坡的角度说看中国经济结构变化以后♂,从供给侧和需求侧分析什么变化⊿∵,从需求侧来说最核的逻辑是消费升级带来了的结构性趋势从而推动社会发展☆∴,需求侧推动社会发展的

                                                                                        快彩APP

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                                                                                        但是互联网领域出现了两大事件引起我们的思考π,一个是互联网金融P2P的大范围的崩盘△∴∴,要说你是2C端的♂,P2P就2C端的⊿,这个互联网因素直接是2C端♀π⌒,所这种情况下它崩盘了∵〇,还有我们以前互联烧钱烧流量这样的模式还行吗〇?我是不是烧钱就可以把流量烧起来∟∟⌒,能成为这个领域的老大♂,还没有老二♀♂∴,没有之一♀,所以这种情况下在共享自行车的领域中最后形成了一地鸡毛〇,这两件事情值得我们深思♀﹡♀,互联网领域有两个事件引起了我们思考◇〇,他们也要开始进入下半场┊。

                                                                                        我再讲一下在开发端怎么办↑□?科技引领产业迭代是势在必行的▽∵┊,产业升级在开发端不光光是数字化∴,它在5G的基础之上支持了物联网的发展⊿◇,那么它的AI技术不仅改变制造业还会改变建造业♂。长期徘徊不前的住宅产业化∟,我最开始就是提出住宅产业化的事〇?⊙,25年以后∴♂┊,现在到了一个新的突破口﹡⌒⊿,比如说施工机器人的研发∵☆♂,绿色建筑♂♂□,健康住宅等等这样的事情必将和智慧化数字化结合才能够普及、才能够普惠△☆,你光说绿色建筑不行□,你必须和数字化结合你才能够升级⊙,否则你升不级♂⊿,人家是4.0┊↑,你还在1.0的产业化□⊙⊙,1.0的绿色建筑是不可能的﹡∟,必须要结合态度普及、普惠∴◇∵。

                                                                                        从房地产来说♀,一个是必须从投资住建转向消费♀□,从关注GDP到转向制造业指数、消费指数、国民幸福指数↑∟π,美好生活◇,必须要想这个事⊙。第二是从销量转向存量▽,从卖卖卖转到我们怎么样去把存量资产发挥价值↑,第三开发转服务π,因为服务业仍然有机会?⌒,已经占到着重GDP的比重已经占到50%了□↑,短期开发转为长期的持有﹡,今天的年会有很多这方面做的好的企业☆,大家可以进行交流﹡◇┊。我觉得科技引领房地产的迭代势在必行∴〇,我简单说一下〇♂⊙,就是在存量资产端☆,一个是在重资产端⊿♀∟,怎么样引领房地产开发∟。

                                                                                        本文由快彩APP编辑发布!

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